Garantie de parfait achèvement : la première année du neuf
Pendant un an, tout désordre signalé doit être réparé, du plus petit au plus sérieux. La garantie de parfait achèvement est la plus large des garanties du neuf, et la plus courte : voici comment ne pas la laisser filer.
La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à réparer tous les désordres signalés pendant un an à compter de la réception des travaux, qu’il s’agisse de défauts esthétiques ou techniques. Elle est prévue par l’article 1792-6 du Code civil. Dans un achat en VEFA, l’acquéreur s’adresse au promoteur-vendeur, qui fait intervenir les entreprises concernées.
Ce qu’il faut retenir :
- Durée : 1 an à compter de la réception des travaux.
- Champ : tous les désordres, sans condition de gravité, s’ils sont signalés par écrit dans l’année.
- Exécution : délai fixé d’un commun accord ; à défaut d’exécution, travaux aux frais de l’entreprise défaillante après mise en demeure.
Que couvre la garantie de parfait achèvement ?
C’est la garantie la plus large du neuf. Elle couvre à la fois :
- les réserves mentionnées au procès-verbal de réception ;
- les désordres révélés après la réception, pendant l’année, et signalés par écrit.
Peu importe leur nature : porte qui frotte, carrelage fendu, joint de silicone mal posé, prise électrique qui ne fonctionne pas, infiltration autour d’une fenêtre, fissure d’enduit. Une microfissure qui ne relèverait jamais de la garantie décennale est couverte ici, à condition d’être signalée à temps.
Sont exclus l’usure normale et les dommages dus à l’usage ou à un défaut d’entretien : un parquet rayé par un déménagement ne relève d’aucune garantie.
Réception, livraison et vices apparents : bien distinguer
En VEFA, deux moments se succèdent. La réception a lieu entre le promoteur et les entreprises : elle fait courir les garanties de un, deux et dix ans. La livraison a lieu entre le promoteur et vous : c’est la remise des clés, avec son procès-verbal et vos réserves.
Pour les défauts visibles, la règle propre à la vente d’immeuble à construire s’ajoute : vous pouvez les dénoncer dans le mois qui suit la prise de possession (article 1642-1 du Code civil). Notre guide livraison et réserves détaille la méthode de visite et la rédaction des réserves. Résultat pratique : signalez tout, tout de suite, puis continuez à observer votre logement pendant les mois suivants.
Comment faire jouer la garantie, étape par étape
- Notez chaque désordre dès qu’il apparaît : pièce, élément, description, photo datée.
- Écrivez au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception, en listant précisément les désordres et en rappelant la date de réception si vous la connaissez. Gardez une copie.
- Convenez d’un délai d’exécution des travaux : la loi prévoit qu’il est fixé d’un commun accord.
- Relancez puis mettez en demeure si rien ne se passe dans le délai convenu.
- En cas d’inexécution, les travaux peuvent être réalisés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant ; l’assurance dommages-ouvrage peut aussi être sollicitée lorsque l’entreprise mise en demeure n’a pas exécuté ses obligations.
- Vérifiez la levée des réserves : à la fin des travaux, contrôlez et confirmez par écrit que le désordre a bien disparu.
L’erreur classique : attendre que « tout soit réglé en une fois ». Chaque désordre doit être notifié avant la date anniversaire de la réception.
Modèle de courrier, en quelques lignes
Un courrier efficace tient sur une page : vos coordonnées et la référence du lot, la date de livraison et, si possible, de réception, la liste numérotée des désordres (pièce, élément, description), les photos en annexe, la demande d’intervention dans un délai à convenir, et la mention de la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil). Envoyez-le en recommandé avec accusé de réception et conservez la preuve d’envoi.
Le calendrier d’une première année réussie
| Moment | Ce qu’il faut faire |
|---|---|
| Jour de la livraison | Réserves détaillées au procès-verbal, solde de 5 % consigné en cas de réserves |
| Dans le mois suivant | Dénoncer les vices apparents oubliés, par lettre recommandée |
| Mois 2 à 10 | Noter et signaler par écrit chaque nouveau désordre |
| Mois 11 | Faire le point complet, envoyer un dernier courrier récapitulatif |
| Date anniversaire de la réception | Fin de la garantie de parfait achèvement |
Exemples de désordres couverts la première année
- Portes et fenêtres qui ferment mal, poignées desserrées, serrures défectueuses.
- Carrelage fissuré ou sonnant creux, plinthes décollées, parquet qui se soulève.
- Fissures d’enduit ou de peinture, traces d’humidité, joints de salle de bains mal réalisés.
- Prises, interrupteurs ou points lumineux inopérants, tableau électrique mal étiqueté.
- Écoulements lents, chasse d’eau qui fuit, robinetterie qui goutte.
- Ventilation bruyante ou insuffisante, radiateur qui ne chauffe pas.
Pour chacun, la règle est la même : un courrier daté au promoteur, avec photos, avant la fin de l’année qui suit la réception.
Et après la première année ?
Une fois l’année écoulée, les désordres non signalés ne relèvent plus de cette garantie. Deux relais existent : la garantie biennale, pour les équipements dissociables qui tombent en panne pendant deux ans, et la garantie décennale, pour les désordres graves pendant dix ans. Retrouvez la vue d’ensemble dans notre dossier les garanties du logement neuf.
Garantie de parfait achèvement et copropriété
Pour les parties communes d’un immeuble neuf — hall, ascenseurs, parkings, espaces verts —, c’est le syndic qui signale les désordres au promoteur. Le conseil syndical a intérêt à organiser, dans les premiers mois, une visite collective des parties communes et à transmettre une liste écrite. Côté parties privatives, chaque copropriétaire agit pour son propre lot.
Vous préparez un achat ? Consultez notre méthode pour acheter un appartement neuf et découvrez les programmes neufs du catalogue, avec leurs dates de livraison prévisionnelles.
Vos questions, nos réponses
Quelle est la durée de la garantie de parfait achèvement ?
Un an à compter de la réception des travaux (article 1792-6 du Code civil). En VEFA, la réception est l’acte par lequel le promoteur accepte l’ouvrage des entreprises ; elle intervient souvent quelques semaines avant votre livraison.
Que couvre la garantie de parfait achèvement ?
Tous les désordres signalés, quelle que soit leur nature ou leur gravité : réserves du procès-verbal de réception et désordres révélés pendant l’année qui suit, notifiés par écrit. Elle ne couvre pas l’usure normale ni les dégâts liés à l’usage.
Que faire si l’entreprise ne répare pas ?
Fixez un délai d’exécution, puis mettez en demeure par lettre recommandée. En l’absence de réaction, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques de l’entreprise défaillante ; l’assurance dommages-ouvrage peut aussi intervenir dans ce cas.
Un défaut découvert au bout de 13 mois est-il couvert ?
Plus par la garantie de parfait achèvement, sauf s’il a été signalé avant la fin de l’année. Il peut relever de la garantie biennale s’il s’agit d’un équipement dissociable, ou de la décennale s’il est grave.
Cet article présente des règles générales. Les montants, plafonds et conditions évoluent : vérifiez la réglementation en vigueur surservice-public.fr et faites-vous conseiller pour votre situation.