Taux d’endettement : la règle des 35 % expliquée

Le taux d’endettement (ou taux d’effort) est la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Il se calcule ainsi : (charges d’emprunt mensuelles ÷ revenus nets mensuels) × 100. Depuis le 1er janvier 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques un plafond de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et une durée de prêt de 25 ans maximum (27 ans avec un différé d’amortissement, notamment dans le neuf).

Repère	Règle HCSF
Taux d’endettement maximal	35 % des revenus nets, assurance comprise
Durée maximale du prêt	25 ans, ou 27 ans avec différé d’amortissement (achat dans le neuf, travaux)
Marge de dérogation	20 % de la production trimestrielle de chaque banque
Priorité de la marge	Résidence principale, dont une part pour les primo-accédants
Caractère	Juridiquement contraignant depuis le 1er janvier 2022

Comment calculer son taux d’endettement

La formule tient en une ligne, mais chaque terme a ses règles.

Taux d’endettement = (total des mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels) × 100

Ce que la banque compte dans les charges

• La future mensualité du crédit immobilier, assurance emprunteur incluse.
• Les crédits en cours : prêt auto, crédit à la consommation, autre crédit immobilier.
• Les pensions alimentaires versées, souvent.
• Le loyer actuel n’est pas compté s’il disparaît avec l’achat de votre résidence principale.

Ce que la banque compte dans les revenus

• Les salaires nets avant impôt, généralement sur la moyenne des dernières années pour les revenus variables.
• Les revenus d’indépendant, appréciés sur plusieurs bilans.
• Les revenus locatifs, souvent retenus à hauteur de 70 % environ pour tenir compte de la vacance et des charges (la pondération varie selon les banques).
• Les pensions, rentes et allocations pérennes. Les primes exceptionnelles et revenus non récurrents sont en général exclus.

Exemple chiffré

Un couple gagne 5 200 € nets par mois et rembourse un prêt auto de 250 € par mois. Il envisage un crédit immobilier dont la mensualité, assurance comprise, serait de 1 500 €.

• Charges totales : 1 500 + 250 = 1 750 €
• Taux d’endettement : 1 750 ÷ 5 200 = 33,7 % → sous le plafond de 35 %.

Si la mensualité grimpait à 1 650 €, le taux passerait à 36,5 % : le dossier sortirait de la norme et ne pourrait passer que dans la marge de flexibilité de la banque. Solder le prêt auto ramènerait le taux à 31,7 %.

La règle des 35 % : d’où vient-elle ?

Longtemps simple usage bancaire (on parlait alors de 33 %), le plafond est devenu une recommandation du HCSF en décembre 2019, portée à 35 % en janvier 2021, puis une norme juridiquement contraignante pour les banques à compter du 1er janvier 2022. Objectif : éviter le surendettement des ménages et la fragilisation du système financier, à un moment où les durées de prêt s’allongeaient fortement.

Le HCSF réexamine régulièrement la mesure. Dans ses communications récentes, il l’a maintenue sans changement, en relevant que la marge de flexibilité n’était pas utilisée en totalité par les banques. Vérifiez toujours les règles en vigueur au moment de votre demande.

La marge de flexibilité : emprunter au-delà de 35 %

Chaque banque peut accorder 20 % de sa production trimestrielle de crédits immobiliers en dérogation aux critères de taux d’effort ou de durée. Cette marge est principalement réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, avec une part réservée aux primo-accédants. Les investisseurs locatifs y ont un accès plus limité.

En pratique, les banques utilisent cette marge pour les profils à hauts revenus, dont le reste à vivre reste confortable même au-delà de 35 %, ou pour des dossiers solides avec un fort potentiel d’évolution de revenus. Il ne faut pas compter dessus par défaut : construisez votre projet pour respecter la norme, et voyez la dérogation comme une possibilité.

Taux d’endettement et achat dans le neuf

L’achat d’un logement neuf présente trois particularités utiles pour le calcul.

1. La durée peut atteindre 27 ans : la norme HCSF autorise jusqu’à deux ans de différé d’amortissement lorsque la date d’entrée en jouissance est décalée, ce qui est le cas en VEFA, où le prêt est débloqué au fil du chantier. Allonger la durée réduit la mensualité, donc le taux d’endettement.
2. Les frais de notaire sont réduits (de l’ordre de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien) : à budget égal, le montant à emprunter est plus faible. Notre guide les frais d’un achat neuf détaille le calcul.
3. Les intérêts intercalaires pendant la construction ne sont pas une mensualité de remboursement du capital, mais ils pèsent sur le budget du foyer s’il paie encore un loyer : intégrez-les à votre plan de trésorerie.

Le prêt à taux zéro, accessible pour un logement neuf sous conditions de ressources, réduit aussi la mensualité globale lorsqu’il bénéficie d’un différé. Pour l’ensemble des solutions de financement, lisez notre guide financer un achat dans le neuf.

Les cas particuliers

Couple, emprunteur seul, co-emprunteurs

Le taux d’endettement se calcule à l’échelle du foyer emprunteur : on additionne les revenus et les charges de tous les co-emprunteurs. Un couple non marié qui achète ensemble est apprécié de la même manière qu’un couple marié, dès lors que les deux personnes empruntent. Si une seule personne emprunte, seuls ses revenus et ses charges comptent.

Investissement locatif

Pour un investissement, la banque intègre les loyers attendus (pondérés) aux revenus et la mensualité du nouveau prêt aux charges. Certaines banques raisonnent aussi en « différentiel » entre loyers et mensualité ; mais la norme HCSF s’apprécie bien en taux d’effort, et la marge de flexibilité bénéficie d’abord à la résidence principale.

Revenus variables et indépendants

Primes, commissions, revenus non salariés : la banque lisse sur plusieurs années, souvent deux ou trois exercices. Une année exceptionnelle ne suffit pas à relever durablement la capacité d’emprunt ; une baisse récente, à l’inverse, pèse sur le dossier.

Le loyer pendant le chantier

Dans le neuf, beaucoup d’acquéreurs paient leur loyer pendant la construction, tout en remboursant des intérêts intercalaires. Ce cumul n’entre pas forcément dans le calcul réglementaire, mais il pèse sur votre trésorerie : un différé total d’amortissement jusqu’à la livraison permet de limiter l’effort pendant cette période.

Le reste à vivre, l’autre critère décisif

Le reste à vivre est la somme qui reste au foyer chaque mois après paiement des mensualités de crédit. Il n’existe pas de seuil réglementaire : chaque banque a sa propre grille, selon la composition du foyer et le lieu de vie. Un même taux d’endettement de 35 % ne pèse pas pareil pour un foyer qui gagne 3 000 € et pour un foyer qui gagne 10 000 € par mois.

Exemple : avec 3 000 € de revenus et 1 050 € de mensualité, il reste 1 950 € pour vivre. Avec 10 000 € et 3 500 € de mensualité, il en reste 6 500. Le second dossier a plus de chances d’obtenir une dérogation au-delà de 35 %.

Comment améliorer son taux d’endettement

• Solder ou regrouper les petits crédits avant de déposer votre dossier : un crédit à la consommation de 200 € par mois coûte environ 4 points d’endettement sur 5 000 € de revenus.
• Augmenter l’apport pour réduire le capital emprunté. Dans le neuf, l’apport sert d’abord à couvrir les frais de notaire et de garantie.
• Allonger la durée, dans la limite de 25 ans (27 ans avec différé dans le neuf).
• Négocier l’assurance emprunteur : elle est comprise dans le calcul des 35 %. La délégation d’assurance permet souvent de réduire son coût.
• Choisir un logement adapté : un lot plus petit, un étage plus bas ou un programme dans une ville voisine peuvent faire passer le dossier. Comparez les prix d’entrée ville par ville dans le catalogue des programmes neufs.
• Mobiliser les prêts aidés (PTZ, prêt Action Logement selon votre employeur), sous conditions.

Taux d’endettement et capacité d’emprunt : le lien

La capacité d’emprunt découle directement du taux d’endettement : la mensualité maximale est égale à 35 % de vos revenus nets, moins vos crédits en cours. Le capital empruntable dépend ensuite du taux d’intérêt, de l’assurance et de la durée. Par exemple, avec 4 000 € de revenus et aucun autre crédit, la mensualité maximale est de 1 400 € assurance comprise ; à 3,5 % sur 25 ans, hors assurance, cela représente un capital d’environ 280 000 €.

Pour faire le calcul avec vos propres chiffres, utilisez notre simulation de mensualité et de capacité d’emprunt : elle applique la règle des 35 % et intègre le taux et l’assurance que vous saisissez. Ensuite, la méthode pour acheter un appartement neuf vous guide de la recherche à la signature.

Le bon ordre : calculer son taux d’endettement, en déduire un budget, puis chercher le logement. L’inverse expose à de belles déceptions.

Questions fréquentes

Vos questions, nos réponses

Comment calculer son taux d’endettement ?

Divisez le total de vos charges d’emprunt mensuelles (crédits en cours et futur crédit immobilier, assurance emprunteur comprise) par vos revenus nets mensuels, avant impôt, puis multipliez par 100. Exemple : 1 400 € de mensualités pour 4 200 € de revenus donnent 33,3 %.

Quel est le taux d’endettement maximum en 2026 ?

35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, selon la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), juridiquement contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022. La durée du prêt est limitée à 25 ans, ou 27 ans avec un différé d’amortissement, par exemple dans le neuf.

Peut-on emprunter au-delà de 35 % d’endettement ?

Oui, à titre exceptionnel : les banques peuvent déroger aux critères pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers. Cette marge est réservée en priorité à l’achat de la résidence principale, avec une part dédiée aux primo-accédants.

Le taux d’endettement est-il le seul critère de la banque ?

Non. La banque regarde aussi le reste à vivre (ce qu’il reste chaque mois après les mensualités), la stabilité des revenus, l’apport, la gestion des comptes et le projet lui-même. Un dossier sous 35 % peut être refusé, et un dossier légèrement au-dessus accepté dans le cadre de la marge de flexibilité.

Cet article présente des règles générales. Les montants, plafonds et conditions évoluent : vérifiez la réglementation en vigueur surservice-public.fr et faites-vous conseiller pour votre situation.